Faire construire ou acheter du neuf coûte moins cher que rénover. Vrai ou faux ?

Faire construire ou acheter du neuf coûte moins cher que rénover. Vrai ou faux ?

Habitation - 06/11/2017
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© Jacqueline Macou

Ce n’est pas une légende : les Belges ont une brique dans le ventre. Et selon le journal L’Echo, ils continuent à investir massivement dans l’immobilier. Mais faire construire, acheter clé sur porte ou rénover, quelle est la solution la plus avantageuse ? Comment faire le bon choix ? Voyons ensemble les avantages et inconvénients de chaque solution.


Construction Construction neuve : la liberté sur toute la ligne

Construction neuve : les avantages et inconvénients © Semevent

Les avantages :

• Construire, c’est tout choisir de A à Z. De l’emplacement aux matériaux, en passant par la taille du terrain et du logement, les plans de la maison, etc., vous réalisez la maison de vos rêves, sur mesure, selon vos goûts et besoins.
• Autre gros avantage : votre maison sera entièrement neuve et construite avec des matériaux récents, plus performants et conformes aux dernières normes en vigueur. Résultat : pas de grands frais d’entretien les premières années et des factures énergétiques minimum.
• Et comme l’habitation sera mieux isolée et répondra aux normes énergétiques les plus récentes, la valeur de revente sera aussi plus élevée. Tout bénef si vous ne vous voyez pas y vivre toute votre vie !
• Les frais de notaire (de 2 % seulement dans ce cas) sont calculés sur base du terrain à bâtir. Ça aussi, ça compte. ;-)
• Pour réduire le coût, vous pouvez bien entendu effectuer une partie des travaux vous-même, aidé par votre cousin plombier, votre meilleur pote bricoleur ou papa qui n’a pas son pareil pour carreler.



Les inconvénients :

• Les terrains deviennent de plus en plus rares en Belgique.
• Et ils ne sont pas donnés : le prix du terrain à bâtir varie en effet considérablement d’une région à l’autre ! Pour vous donner une idée : vous payerez ± 180 €/m2 en Flandre, 625 €/m2 à Bruxelles et 120 €/m2 en Wallonie. Une sacrée différence !
• Outre l’achat du terrain et les frais de notaire, vous devrez vous acquitter des frais de l’architecte (+/- 7 %) et de l’entrepreneur, des matériaux, de la main-d’œuvre et de la TVA de 21 %. À l’heure actuelle, le prix de la construction au m2 commence aux alentours de 1000 €/m2 (hors frais d’architecte et TVA). Soit ± 1300-1400 €/m2 avec ces 2 postes inclus.
• De nombreux paramètres entrent en jeu dans le coût total : le lieu, le type de construction (4  façades, mitoyenne, casco, clé sur porte, de plain-pied, à étages…), les matériaux, la difficulté de la construction… et le fait que vous soyez bon bricoleur ou pas !
• Il vous faut enfin obtenir un permis de construire. Vous n’y échapperez pas. Comptez au minimum 2 mois. Si tout va bien…



Pensez-y !

Vous avez déniché une vieille ruine inintéressante située sur un emplacement de rêve ? Avez-vous envisagé la démolition-reconstruction ? En gros, vous rasez tout pour repartir d’une feuille blanche ! C’est souvent plus avantageux qu’une rénovation et vous avez tous les avantages d’une construction neuve, sur mesure. Autre avantage de taille : vous ne payez que 6% de TVA lorsque vous démolissez pour reconstruire une habitation privée dans certaines communes.



Achat neuf Achat d’un logement neuf : clé sur porte = prix clé en main

Les avantages :

• Vous ne devez pas vous enquiquiner à chercher un terrain, pas de longues discussions avec l’architecte, pas de chantier prise de tête, c’est plus confortable et vous vous évitez pas mal de stress.
• Comme pour une construction, votre logement sera entièrement neuf, moderne, construit avec des matériaux performants et aux normes. Vous êtes donc peinard pour quelques années et vous y gagnerez au niveau de votre facture énergétique, ce qui n’est pas négligeable.
Vous connaissez à l’avance le prix total et vous avez une vue précise du calendrier, notamment de la réception des clés. Pas de mauvaises surprises donc quant au coût total et au délai de livraison. Le prix est clé en main et inclut déjà la marge du constructeur.
Le constructeur est responsable pendant 10 ans, à partir de la réception des clés, pour tout dommage compromettant la solidité de l’ouvrage ou pour les malfaçons liées au gros œuvre. Il offre aussi souvent une garantie de 2 ans sur le parachèvement. Rassurant, non ?



Les inconvénients :

• Les frais de notaire sont nettement plus élevés.
• Votre logement n’est pas 100 % sur mesure et ne correspondra pas tout à fait au petit nid de vos rêves. De plus, dans le cas d’un immeuble à appartements, il est probable que le logement du voisin ressemblera quasi à l’identique au vôtre. Standard, quoi.
• Ici, les plans sont déjà dessinés par le constructeur, vous n’avez pas votre mot à dire, à part pour choisir quelques finitions parmi un choix limité de propositions. Et si vous demandez de grosses modifications, cela peut vite coûter très cher.


Rénovation Rénovation : le charme d’une maison ancienne avec le confort moderne

Rénovation : les avantages et inconvénients © Pixabay

Les avantages :

• Vous achetez un logement qui a déjà une âme et un certain cachet.
La rénovation est plus rapide que la construction : ± 6 mois contre 1 an pour une construction neuve (un peu moins pour une maison préfabriquée en usine).
Vous ne repartez pas de zéro. Vous avez déjà un aperçu des volumes et du potentiel de l’habitation. Pour vous imaginer cuisiner et dormir dedans, c’est plus facile !
• Plus économique, le logement est souvent moins cher à l’achat. Enfin, cela dépend évidemment d’une région à l’autre.
• Vous pouvez faire des économies en conservant certaines parties ou certains éléments en bon état.
• Si vous êtes bricoleur, vous pouvez aussi vous charger d’une partie des travaux, avec à nouveau de grosses économies à la clé.
• Vous pouvez déjà vivre dans le logement pendant les travaux. Ce qui n’est pas le cas dans une maison neuve. Et pas besoin de tout rénover d’un coup : vous pouvez étaler les travaux sur plusieurs années, en fonction de vos moyens et de vos besoins.
• Vous ne payez que 6 % de TVA (au lieu de 21 %) sur les travaux si l’habitation a plus de 10 ans.
• Vous bénéficiez d’aides à la rénovation (sous forme de primes ou de subsides) (), plus nombreuses et plus importantes.



Les inconvénients :

• Oubliez le sur-mesure, il faut faire des compromis et sacrifier certains de vos rêves.
• Bonjour aussi les mauvaises surprises dont on se serait bien passé, comme un mur qui s’écroule alors qu’on voulait juste le replafonner ou une charpente bouffée par la vermine ! Faut pas se faire d’illusion : les travaux prennent souvent plus de temps et d’ampleur que prévu. Et la facture s’allonge, s’allonge, s’allonge…
Un bon conseil : avant de vous lancer dans une rénovation, faites appel à un expert (architecte, entrepreneur, corps de métier…) pour dresser un état des lieux complet et évaluer l’importance des travaux à réaliser. Et comptez une bonne marge de 15% pour les imprévus.
Les frais notariaux sont nettement plus élevés. Que couvrent ces frais ? Les droits d’enregistrement (10-12,5%), les honoraires du notaire, les recherches et formalités administratives (entre 850 et 1100€), la TVA de 21% sur les honoraires du notaire. Oui, ça fait mal. Pour calculer vos frais de notaire, c’est par ici.



Bon à savoir !

Vous pouvez assurer votre habitation dès le début des travaux. Chez Ethias, vous bénéficiez d’une réduction pouvant aller jusqu’à 50% pour les habitations en construction. Quant au chantier, il sera couvert par l’entrepreneur, ou à défaut par vous via une assurance spécifique Tous Risques Chantiers.



Conclusion :

La construction neuve semble être moins coûteuse à l’achat, mais les terrains se raréfient en Belgique. Du coup, la rénovation est une solution de plus en plus choisie, surtout dans les villes. L’autre option pour pallier le manque de terrain ? Racheter une maison délabrée pour une bouchée de pain et la raser pour en construire une neuve à la place. Ce qui s’avèrera parfois plus économique.

Bref, à vous de voir en fonction de votre portefeuille, du style d’habitation que vous souhaitez et du lieu où vous avez envie de vivre. Si vous préférez un logement de caractère qui a déjà une âme et que vous êtes prêt à faire quelques compromis, la rénovation est une piste à suivre. Par contre, si vous voulez vivre dans une maison qui correspond en tout point à vos desiderata, que vous avez mis la main sur le lopin de terre idéal et que vous n’êtes pas trop pressé, alors la construction neuve vous séduira probablement davantage.



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