11/06/2017
© Jacqueline Macou
Een nieuwbouw kopen of laten bouwen is goedkoper dan renoveren. Waar of niet waar?
Dit is geen mythe: de Belg heeft een baksteen in de maag. De Belgische vastgoedmarkt kende in 2016 zijn beste jaar ooit. Maar welke oplossing is het voordeligst? Laten bouwen, sleutel op de deur of renoveren? Hoe maakt u de juiste keuze? Laten we samen de voordelen en nadelen van elke oplossing bekijken.
Construction neuve : la liberté sur toute la ligne
Nieuwbouw: absolute keuzevrijheid
© Semevent
De voordelen:
- Bij bouwen kiest u alles van a tot z. De ligging, de materialen, de grootte van het stuk grond en de plannen van de woning: u bouwt uw droomwoning op maat. Naar uw smaak en noden.
- Ander groot voordeel: uw woning is helemaal nieuw en wordt gebouwd met de nieuwste en best presterende materialen. Conform de strengste bouwnormen. Resultaat: geen grote onderhoudskosten de eerste jaren en lage energiefacturen.
- En omdat de woning beter geïsoleerd is en beantwoordt aan de recente energienormen, ligt de herverkoopwaarde ook hoger. Heel voordelig als u er niet heel uw leven wilt wonen.
- De notariskosten (2% in dit geval) worden berekend op basis van de verkoopprijs van de bouwgrond. Telt ook mee natuurlijk. ;-)
- Kosten drukken? Dan kunt u zelf een deel van de werken uitvoeren. Uw neef is misschien loodgieter. Of uw beste vriend klusjesman. En wie weet is uw vader een meester in betegelen.
De nadelen:
- Bouwgronden worden steeds schaarser in België.
- En ze zijn best duur. De prijs voor een bouwgrond hangt ook sterk af van de regio. Om u een idee te geven: in Vlaanderen betaalt u zo’n € 180/m2, in Brussel € 625/m2 en in Wallonië 120/m2. Wat een verschil!
- Naast de aankoop van de bouwgrond en de notariskosten zijn er ook de kosten voor de architect (zo’n 7%), de aannemer, de materialen, arbeidskosten en de btw (21%). Op dit moment start de bouwprijs per m2 vanaf € 1000/m2 (architect en btw niet inbegrepen). Dus neem € 1300-1400/m2 all-in.
- Verschillende elementen bepalen de totaalprijs: de ligging, het soort woning (vrijstaand, halfopen, casco, sleutel-op-de-deur, verdiepingen of alles beneden), de materialen en de moeilijkheidsgraad. En het feit of u goede vaklui hebt of niet!
- U hebt ook een bouwvergunning nodig. Daaraan ontsnapt u niet. Reken voor de aanvraag minimum 2 maanden. Als alles vlot gaat. ;-)
Denk eraan!
Hebt u een bouwvallig huis gespot op een droomlocatie? En u kunt zich de afbraak en wederopbouw perfect voorstellen? Dan maakt u alles met de grond gelijk en start u vanaf een wit blad. Dat is vaak voordeliger dan een renovatie. Bovendien hebt u dan een nieuwbouwwoning, op maat. Nog een enorm voordeel: u betaalt maar 6% btw in bepaalde gemeenten als u een oud gebouw afbreekt en een nieuwe privéwoning op die plaats bouwt.
Aankoop van een nieuwe woning: sleutel-op-de-deur = kant-en-klare prijs
De voordelen:
- U hoeft niet als een gek naar bouwgrond te zoeken. Geen lange discussies met de architect, geen rommelige bouwwerf en meer comfort. En: u bespaart zich een hoop stress.
- Net zoals bij bouwen is uw woning helemaal nieuw en modern. Gemaakt met de best presterende materialen en volgens de normen. U bent dus de eerste jaren gerust en bespaart op uw energiefactuur. Ook best belangrijk.
- U kent vooraf de totaalprijs en hebt een klare kijk op de agenda, in het bijzonder wanneer u de sleutels krijgt. Dus qua kosten en levertijd geen verrassingen. De prijs is all-in, zelfs de marge van de aannemer zit erin.
- De aannemer blijft 10 jaar verantwoordelijk, vanaf de overhandiging van de sleutels, voor alle gebreken van de grond en het gebouw, die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen. Een aannemer biedt u soms 2 jaar extra garantie op de afwerking. Een hele geruststelling.
De nadelen:
- De notariskosten liggen duidelijk hoger.
- Uw woning is niet 100% op maat en is niet helemaal het warme nest uit uw dromen. Sterker nog: in een appartementsgebouw lijkt uw flat bijna als twee druppels water op de flat van uw buurman. Eenheidsworst, dus.
- De plannen zijn al ontworpen door de aannemer, u hebt niets te zeggen. U kiest gewoon uit een beperkt aanbod van afwerkingen. Wilt u grote aanpassingen? Dan bent u snel meer geld kwijt.
Renoveren: de charme van een oude woning met alle modern comfort
© Pixabay
De voordelen:
- U koopt een karaktervolle woning met een ziel.
- Renoveren gaat sneller dan bouwen: zo’n 6 maanden versus 1 jaar voor een nieuwbouw (da’s iets minder voor een prefabwoning).
- U start niet vanaf nul. U hebt al een idee van de ruimte en mogelijkheden. U kunt zich veel makkelijker voorstellen hoe het is om daar te wonen.
- De woning is goedkoper in aankoop. Het valt natuurlijk te zien in welke regio.
- Sommige delen en elementen zijn in goede staat. U kunt geld besparen door ze te behouden.
- Bent u een handige harry, dan kunt u een aantal werken zelf doen. Dit bespaart u opnieuw een smak geld.
- U kunt er tijdens de werken al intrekken. Dat lukt niet bij een nieuwbouw. En wie zegt dat u alles in één keer moet renoveren? Spreid de werken uit over de tijd en kijk naar uw budget en naar wat u nodig hebt.
- U betaalt maar 6% btw op de verbouwingswerken - en dus geen 21% - als de woning ouder is dan 10 jaar.
- U mag rekenen op meer en belangrijkere renovatiepremies of -subsidies.
De nadelen:
- Vergeet maatwerk. U kunt niet al uw dromen realiseren. Een mooi compromis moet volstaan.
- U kunt voor verrassingen komen te staan. Zoals een muur die instort terwijl u gewoon een nieuw plafond wilt steken. Of een bouwwerk dat vol ongedierte zit! En maak u geen illusies: de werken zijn altijd groter en duren vaak langer dan u denkt. Ook de factuur tikt verder aan. Eén goede raad voor u begint te renoveren: schakel een expert in (architect, aannemer, uitvoerder) voor een complete plaatsbeschrijving en om de belangrijkheid van de geplande werken te evalueren. En hou rekening met een stevige marge van 15% voor onvoorziene omstandigheden.
- De notariskosten liggen duidelijk hoger. Wat dekken deze kosten? De registratierechten (10-12,5%), de honoraria van de notaris, de opzoekingen en het papierwerk (tussen € 850 en € 1100) en de btw van 21% op de honoraria van de notaris. Doet pijn, hé. Bereken uw notariskosten online.
Goed om te weten!
U kunt uw woning verzekeren vanaf de start van de werken. Bij Ethias profiteert u van een korting tot 50% voor woningen in opbouw. De werf wordt gedekt voor de aannemer of door u via een specifieke verzekering Alle bouwplaatsrisico’s.
Conclusie:
Een nieuwbouw lijkt minder duur in aankoop. Maar bouwgrond wordt almaar schaarser in België. Daarom kiezen mensen vaker voor renovatie, vooral in de stad. Een andere optie om het gebrek aan bouwgrond te omzeilen? Een bouwvallig huis opkopen voor een zacht prijsje en helemaal vernieuwen. Dat blijkt vaak het voordeligst.
Kortom: beslis op basis van uw portemonnee, woonstijl en de locatie waar u graag woont. Wilt u een karaktervolle woning met een ziel en bent u bereid een compromis te sluiten? Dan is renoveren iets voor u. Wilt u daarentegen een woning die perféct voldoet aan al uw wensen en hebt u een ideaal lapje grond gevonden? Er is bovendien geen haast bij? Dan zal nieuwbouw u kunnen verleiden.
Kortom: beslis op basis van uw portemonnee, woonstijl en de locatie waar u graag woont. Wilt u een karaktervolle woning met een ziel en bent u bereid een compromis te sluiten? Dan is renoveren iets voor u. Wilt u daarentegen een woning die perféct voldoet aan al uw wensen en hebt u een ideaal lapje grond gevonden? Er is bovendien geen haast bij? Dan zal nieuwbouw u kunnen verleiden.
