Keuringen, controles en nazichten voor een leegstaand gebouw

In leegstaande gebouwen zijn geen activiteiten, is er geen bewoning, is er geen opslag, er werkt niemand. Welke maatregelen neemt men bij een leegstaand gebouw, wat zijn de wettelijke verplichte keuringen?

We beperken ons in deze tekst tot de aspecten betreffende de brandpolis en brandpreventie. Je vindt hier dus geen uiteenzetting van de administratieve verplichtingen die er zijn voor dergelijke gebouwen. Ook gezinswoningen, vakantiewoningen, … worden in deze tekst niet besproken.

De wetgeving arbeidsveiligheid

De lezer weet ongetwijfeld dat het de wetgeving arbeidsveiligheid is die een aantal van de periodieke keuringen, controles of nazichten voorschrijft.

We verwijzen bijvoorbeeld naar …

• Codex Boek III, Art. III.2-11 e.v.: Controles van elektrische installaties (keuringen)
• Codex Boek III, Art. III.3-22: Periodieke controle en onderhoud van beschermingsmiddelen tegen brand, van de gas-, verwarmings- en airconditioningsinstallaties evenals van de elektrische installaties. De data van de controles en onderhoudsbeurten moeten bewaard worden. (vroeger ARAB Art. 52.11)
• …

Wanneer nooit mensen worden tewerkgesteld in een gebouw is de wetgeving betreffende arbeidsveiligheid niet van toepassing en dienen er van rechtswege geen (draagbare) blusmiddelen te worden opgesteld (er is niemand aanwezig die ze kan hanteren), geen periodieke controles te worden uitgevoerd …

Is er geen activiteit, dan hoeft er misschien ook geen elektriciteit te zijn. Wanneer deze is afgesloten (en vergrendeld) kan men ook de keuringen van de elektrische installatie overslaan.

In gebouwen met slechts af en toe activiteiten, bijvoorbeeld een loods met slow-moving opslag (opslag die lang blijft staan), zal slechts sporadisch personeel aanwezig zijn. In dat geval is de welzijnswet wel van toepassing en dus ook de controles.

Verdere wetgeving

Er is uiteraard nog andere, meer algemene, wetgeving.

Bijvoorbeeld het KB 8/9/2019 betreffende de elektrische installaties (voorheen het AREI) met Boek 1, Deel 6 (Laagspanning en zeer lage spanning - Controles van installaties) en Boek 2, Deel 6 (Hoogspanning - Controles van installaties) dat tot de keuring van de elektrische installaties verplicht.

Wanneer de elektrische installatie in het leegstaand gebouw onder spanning blijft staan, bijvoorbeeld voor de verlichting, een waterpomp of detectie, dient men de keuringen van de installatie te laten doorlopen: de elektrische hoogspanning met een jaarlijkse en de laagspanning met een vijfjaarlijkse keuring. De inbreuken en opmerkingen uit het keuringsverslag dienen onmiddellijk te worden aangepakt.

Men kan het gebouw uiteraard spanningsloos zetten gedurende een lange periode en de periodieke keuring uitstellen. In dat geval dient men de installatie echter terug te laten keuren alvorens men ze terug in dienst neemt.

De keuring van personen- en goederenliften kan men gemakkelijk uitstellen. De lift mag dan niet meer worden gebruikt vanaf de dag dat de bestaande keuringsperiode is afgelopen.

Bij liften buiten dienst worden bijvoorbeeld de zekeringen in de kast verwijdert/vergrendeld (zodat gebruik in geen geval nog kan). Weer in dienst nemen? Eerst de keuring laten uitvoeren en beschikken over een positief keuringsverslag, de to do’s van het verslag dienen te worden opgelost.

Voor verwarmingsinstallaties welke buiten dienst worden gesteld mag het periodieke onderhoud en controle door een deskundige, conform de regionale regels, worden uitgesteld. Alvorens de installaties weer in dienst te nemen moet dan wel eerst onderhoud en controle gebeuren.

Stookolietanks dienen op basis van hun inhoud binnen een vastgelegde periode te worden onderzocht (groene dop). Deze controles dienen verder te gaan aangezien de tank stookolie (of minstens residu) blijft bevatten.

Ook leegstaande gebouwen worden verzekerd

Eigenaars van leegstaande gebouwen laten de brandpolis doorlopen. Algemeen vragen de verzekeraars om minstens in orde te zijn met de wetgeving. Het is niet mogelijk als verzekeraar aan de verzekerde minder toe te laten dan wat de wettelijke bepalingen stipuleren.

De Ethias brandpolis bevat normaal, bijvoorbeeld, geen verplichting om een branddetectie te hebben in een leegstaand gebouw, noch een inbraakdetectie, …, tenzij de brandpolis het specifiek zou definiëren.

Men dient enkel de wettelijke verplichtingen te respecteren. In alle geval vragen we wel om regelmatig (wekelijks / tweewekelijks) de gebouwen een kort bezoek te brengen om na te gaan of er geen ongeoorloofd indringen is (= spelende kinderen, druggebruikers, krakers, …), specifieke schade (= inwerpen ruiten, vandalisme, diefstal, …) en/of gebouwproblemen (= waterlekken, ongedierte, insijpelen neerslag, …).

De Ethias brandpolis verwacht dat alle risico’s op brand en explosie uit het gebouw worden verwijderd. Er kan dus geen opslag van brandbaar materiaal en vloeistoffen, noch van gasflessen, in het gebouw of buiten tegen de gevel zijn.

Wanneer een gebouw geen bestemming meer heeft is het noodzakelijk de verzekeringsmaatschappij hiervan op de hoogte te stellen zodat kan worden nagegaan in welke mate de waarborgen dienen te worden aangepast.

Indien achteraf toch een activiteit wordt georganiseerd in de gebouwen, zelfs indien dit voor slechts een korte periode is, dient dit te worden gemeld aan de verzekeringsmaatschappij.

De praktijk (zuiver adviserend)

Elk antwoord op de vragen betreffende keuringen, controles, onderhoud en nazicht start met een nieuwe vraag: “Wat gaat men in de gebouwen nog doen?”. Afhankelijk hiervan zal men kunnen beslissen welke installaties nog nodig / nuttig zijn en dus onderhoud en controle vergen.

Branddetectie is vooral nuttig indien er een verhoogd brandrisico is of indien er mensen en/of kostbare inhoud te beschermen zijn. Als er hoegenaamd geen activiteit meer is, geen aanwezigheid, is het risico op brand ook veel beperkter. Men kan dus voor zichzelf uitmaken de branddetectie niet meer te gebruiken en dan is keuring, onderhoud en nazicht ook niet meer nodig (tot terug indienststellen).

Men dient zich wel de vraag te stellen of de installatie op die manier niet aan kwaliteit zal verliezen voor de toekomst.

Logisch kan men aannemen, een gebouw dat niet meer wordt gebruikt wordt energieloos gezet. Dit betekent dat de hoofdschakelaar van de elektriciteit in nulstand wordt gezet en de hoofdafsluiter van het aardgas wordt dichtgedraaid (en beiden worden vergrendeld tegen ongeoorloofd openen). Dat betekent meteen ook dat de verwarmingsinstallaties niet meer werken, noch brand- en inbraakdetectie, noch de sprinklerinstallatie, … . Zo zijn de problemen van een aantal keuringen en controles meteen de wereld uit.

Is er geen verwarming, kan men best ook de watertoevoer snijden en de leidingen van sanitair en CV aflaten zodat er geen leidingen kunnen springen bij (extreem) vriesweer.

Wanneer men het gebouw weer in gebruik wenst te nemen kan dit na keuring van de elektrische installatie (tenzij de termijn van de huidige keuring nog niet voorbij is). Mocht men aanpassingen doen aan de elektrische installatie is een nieuwe keuring sowieso wettelijk verplicht.

Wenst men de aardgasinstallatie achteraf hernieuwd te gebruiken, dan doet men eerst een lekdichtheidsonderzoek en een onderhoud en controle van alle installaties op aardgas.

Stel dat bepaalde delen van een onbestemd gebouw slechts occasioneel worden gebruikt voor een activiteit, bijvoorbeeld een tijdelijke tentoonstelling of periodieke opslag. Dan zou men de elektrische installatie van het gebouw definitief kunnen buiten dienst stellen en werken met een soort van werfkast voor de duur van de activiteit en qua capaciteit aangepast aan de behoefte voor de activiteit. Op de werfkast wordt een tijdelijke installatie aangesloten. Het volstaat dan de aansluiting van de werfkast, bij elke nieuwe aansluiting van een werfkast wel te verstaan, en de tijdelijke installatie te laten keuren.

Vreest men voor indringers, vandalisme of brandstichting? Zit men verveelt om mogelijke krakers? …

Dan kan men de inbraakdetectie in werking laten (of er een tijdelijke voorzien). Maar dat heeft tot gevolg dat onderhoud en controle van het systeem noodzakelijk is om de goede werking te garanderen. En in dat geval moet de elektrische installatie in werking blijven (en keuring) of dient er een tijdelijke elektrische installatie te komen …

Waarom is er een bliksemafleider geplaatst? Is deze reden nog aanwezig? Zo ja dan dient de installatie perfect in ere te worden gehouden, ook met periodiek onderhoud en keuring.

Is de reden niet meer aanwezig kan men zelf uitmaken of de installatie nog nuttig is.

In sommige gevallen is de bliksemafleider echter wettelijk verplicht wegens de hoogte van het gebouw. In dat geval kan deze best worden behouden.

Welke functie heeft de waterpomp? Is die nog noodzakelijk? Zo ja dan dient de installatie perfect in ere te worden onderhouden.

Is de reden niet meer aanwezig kan men zelf uitmaken of de installatie nog nuttig is. Indien het een opvoerpomp voor bluswater betreft raden we aan de brandweer hierover te raadplegen.

Dit wil natuurlijk niet zeggen dat er geen goed huisvaderschap dient te zijn van de eigenaar. De verzekeraar Brand vraagt aan de verzekerde het risico brandpreventief te beheren als goede huisvader.